Арбитражная практика: Суд обязал управляющую организацию передать ТСЖ техническую документацию на многоквартирный дом

Проблем в нашем жилищно-коммунальном хозяйстве за последние время не только меньше не стало, но и появилась ещё одна проблема, связанная с процедурой передачи управления тем или иным домом от одной организации к другой. Оставшаяся не у дел сторона достаточно часто прилагает все возможные усилия для того, чтобы затянуть сам процесс перехода и создать максимум неудобств конкуренту.

Одним из достаточно широко распространенных методов является затягивание процесса передачи технической документации на дом, без которой невозможно осуществлять работы по обслуживанию дома. Такого рода спор в ноябре 2011 года рассмотрел Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (дело № А56-51434/2011).

Суть спора

На основании договоров за 2008 и 2010 годы обществу ООО «Жилкомсервис №2 Центрального района» было передано управление многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург ул. Звенигородская д.2/44, и ему были переданы акт технического состояния дома и техническая документация, перечисленная в данном акте.

В марте 2011 года для управления жилым домом было создано товарищество собственников жилья «Звенигородская 2/44» (ТСЖ). В июне 2011 года ТСЖ обратилось к обществу с просьбой передать ему в десятидневный срок с момента получения заявления в управление дом, а также техническую и иную документацию по акту ОС-1а. Заявление было получено обществом 24 июня 2011 года, что подтверждено штампом на заявлении. Общество не выполнило требования ТСЖ.

ТСЖ обратилось в суд с иском к обществу о подготовке и передаче в месячный срок документации по акту формы ОС-1а:

• Приемо-сдаточные акты с указанием технического состояния общего имущества дома;


• Документ технического учета – технический паспорт дома с поэтажными планами и ведомостями площадей помещений дома;


• Акты о приемке выполненных ответчиком в доме работ;


• Акты осмотров, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, конструктивных частей дома, (крыши, ограждающих, несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, в том числе:


• Акты допуска электроустановки в эксплуатацию и протоколы последнего замера сопротивления изоляции проводов, паспорта систем отопления и узлов присоединения, паспорта узлов учета водоснабжения со всеми приложениями, а также схемы внутридомовых инженерных сетей (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения), паспорт на лифтовое оборудование, паспорт готовности дома к отопительному сезону.

Позиция общества с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис №2 Центрального района»

Общество пыталось убедить суд в том, что требования ТСЖ незаконны в силу того, что договор с управляющей компанией не был расторгнут, и, следовательно, общество не обязано было передавать какую-либо документацию ТСЖ. Кроме того ТСЖ не обращался к обществу в надлежащей форме за предоставлением соответствующих документов. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Соглашение об изменении или о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор.

Позиция Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Суд отметил, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией (ст.161 Жилищного кодекса РФ). Способ управления может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.

Для справки: В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 30 марта 2010 года №17074/09, в силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья.

Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора со специализированной управляющей организацией.

Состав технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, определены пп.24, 26 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

В соответствии с п. 4 Распоряжения Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 1 марта 2005 года № 21-р «Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций» после приема заявления организация, осуществлявшая управление и техническое обслуживание многоквартирного дома, в 10- дневный срок передает уполномоченной собственниками управляющей организации техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности по акту приемки–передачи в соответствии с типовой межведомственной формой № ОС-1а.

Во исполнение данного распоряжения ТСЖ направлял в адрес ответчика соответствующее заявление с приложением необходимых документов, однако общество от передачи уклонялось.

На этом основании Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, обязал общество в течение месяца со дня вступления решения в силу подготовить и передать ТСЖ надлежащим образом оформленную техническую и иную документацию на жилой дом.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в июне 2012 года не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В кассационной инстанции дело не рассматривалось.

Источник: Официальный сайт Высшего арбитражного суда
http://ras.arbitr.ru/