Арбитражная практика: Документы на недвижимость нужно оформлять в соответствии с требованиями законодательства

Не все организации умеют учиться на ошибках других в управлении документами. Многие, как мне кажется, вообще считают, что никакие напасти их не коснутся и понимают разницу между плохим и хорошим управлением документами только тогда, когда исправить ситуацию уже крайне затруднительно.

На этот раз организация, приобретшая в 2001 году недвижимость, не могла доказать суду права на собственность из-за отсутствия основных подтверждающих документов. Решение по делу № А47-10072/2011 в марте 2012 года принимал арбитражный суд Оренбургской области.

Суть спора

Общество ЗАО «Нива» обратилось в суд с иском о признании за собой права собственности на приобретенные в 2001 году объекты недвижимости, которые были ему переданы колхозом «Правда» в целях погашения кредиторской задолженности путем зачета встречного однородного требования в рамках ст. 410 Гражданского Кодекса.

У общества, к сожалению, отсутствовали первичные бухгалтерские документы, подтверждающие зачет встречных однородных требований, в связи с их уничтожением. При этом общество сослалось на ст. 17 закона «О бухгалтерском учете» № 129-ФЗ от 21.11.1996 года и на Перечень  типовых управленческих документов, образующихся в деятельности организаций с указанием сроков хранения 2000 года, в которых срок хранения первичных бухгалтерских документов установлен в 5 лет.

Позиция Арбитражного суда Оренбургской области

В качестве доказательств перехода прав собственности в январе 2001 года общество представило в суд ряд сохранившихся у него документов:

• Решение правления колхоза «Правда» о вынесении на Общее собрание пайщиков колхоза вопроса о продаже части имущества, в том числе мастерских с гаражом;


• Решение Общего собрания колхозников, принятое в январе 2001 года, о продаже части имущества колхоза и направлении вырученных средств на погашение кредиторской задолженности колхоза. В решении также было указано, что сделку считать свершившейся после подписания акта приема-передачи товарно-материальных ценностей, оформленных счетами-фактурами;


• Акт приема-передачи основных средств, согласно которому были переданы, в том числе, мастерские и гараж стоимостью 35 тысяч рублей;


• Счет-фактура ЗАО «Нива» об оплате проданного имущества, в том числе и за мастерские и гараж стоимостью 35 тысяч руб.;


• Накладная, по которой колхоз «Правда» передал, а ЗАО «Нива» приняло проданное имущество, в том числе мастерские и гараж. 


• Инвентарная карточка учета объекта основных средств «мастерские и гараж», поставленных на баланс ЗАО «Нива».

Колхоз «Правда» был ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом) в декабре 2006 года.

Суд счел, что общество при рассмотрении данного дела не доказало факт того, что передающая сторона – колхоз обладал правами собственности в отношении данного имущества на момент его продажи, а в отсутствие вещных прав на заявленное имущество  у колхоза отсутствовало право распоряжения данным имуществом, следовательно, он не мог заключать сделки, направленные на отчуждение имущества, в том числе продавать его. Данным правом обладает либо собственник, либо иное лицо, в титульном владении, которого находится имущество.

Согласно представленным в материалы дела уведомлениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация на заявленный объект недвижимости и земельный участок под ним.

«Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» также сообщила суду о том, что правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости отсутствуют и правообладатель не установлен. Иных правоустанавливающих документов на заявленный объект недвижимости обществом не было представлено.

Кроме того, суд предъявил претензии  к оформлению сделки в письменной форме. Сделка должна была быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку либо должным образом уполномоченными ими лицами (пункт 1 ст.160 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обществом в материалы дела было представлено только решение общего собрания колхозников, подписанное председателем правления колхоза и имевшими имущественный пай колхозниками; и акт приема-передачи основных средств, подписанный сторонами, согласно которому колхоз передал объекты недвижимости, а общество их приняло.

Эти документы, по мнению суда, не могут свидетельствовать о совершение сторонами сделки купли-продажи объекта недвижимости – здания мастерских и гаража, так как не содержат сведений о местонахождении спорных объектов, расположении их на земельном участке (кадастровый номер, размещение в кадастровом квартале), технических характеристиках объектов, прав передающей стороны – колхоза на передаваемые объекты. Общество пояснило, что договор купли-продажи не заключался.

Суд отметил, что в соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, Акт приема-передачи основных средств, подписанный передающей  и принимающей сторонами, не является достаточным доказательством для установления права собственности на заявленный объект. Кроме того, из указанного акта не видно, что передающая сторона является продавцом, а принимающая сторона покупателем.

Одновременно суд пришел к выводу о том, что истцом был избран неправильный способ защиты права. В случае ликвидации продавца покупатель вправе защищать свои права путем обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. В данном случае общество не обращалось за регистрацией перехода права собственности на заявленный объект недвижимости, а обратилось  в суд с иском о признании права собственности.

Суд отказал обществу в удовлетворении иска ввиду недоказанности и необоснованности исковых требований.

Мой комментарий: Это дело ещё раз наглядно демонстрирует, как пренебрежение к оформлению документов в соответствии с требованиям законодательства и к обеспечению их сохранности создает для организации существенные риски.

Источник: Официальный сайт Высшего арбитражного суда
http://ras.arbitr.ru/